调控之下房产市场喜忧参半

2017.11.30

步入冬季的天气寒意愈浓,而11月的一线城市房价也继续降温,房地产市场调控继续显效。


近日,国家统计局公布的“2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳,多数热点城市房价已低于去年同期价格水平。

11个热点城市房价下跌.


据国家统计局数据显示,15个热点城市中,天津、南京、无锡、杭州、济南、广州、深圳7个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平,合肥、福州、厦门、成都4个城市环比价格上涨。


从同比涨幅来看,有11个热点城市新建商品住宅价格下降,继深圳、成都、上海、北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州等10个热点城市房价在10月份出现下跌以来,天津在11月份也加入房价同比下降的行列。降幅在0.2至3.2个百分点之间,说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。


对此,易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,观察历史房价数据,往往在房价上涨或下跌的时候,一线城市会扮演一个很重要的角色。其房价下跌说明充分吸收了各类房地产调控政策效应。


“目前来看,各城市的房价走势是略微上涨或略微下降,基本是稳定趋势。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长,首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时指出。


值得注意的是,在各大一线城市中,北京市的房价下跌情况最为严重。据国家统计局数据显示,11月份北京市新建商品住宅价格指数环比持平,同比下降0.3个百分点。11月份北京市二手住宅价格指数环比下降0.5个百分点,与南京并列,同比下跌0.9个百分点。

北京市二手房环比跌幅连续六个月位居全国第一。从成交量看,今年6月份开始,北京地区连续多个月成交量低于1万套。


对于风云变幻的房地产市场,未来包括北京在内的一线城市房价走势如何,业界备受关注。

有业内人士分析指出,虽然市场依然处于低迷状态中,但整体看,北京二手房与新建住宅成交量已经很难有继续的下调。整体楼市已经持续半年成交量低迷。


“一线城市不排除在明年下半年会有止跌的现象,这得益于两点因素。第一是一线城市的预售正管控或放松,这个时候交易量和价格也会有所反弹。第二是一线城市部分购房需求在今年即2017年上半年释放不彻底,部分需求因为类似首付7成等政策,需求没有释放,部分购房资金也不足,到了明年预计购房的积极性会上升。”严跃进预计。


尽管一线城市的房价有了小幅回落,但很多购房者期待的房价下跌依然没有到来,而且与其实际数值相比,变化并不大。在今年房价难有大变化的前提下,对于明年房价走势的相关预测也就愈发引人关注。


“房价基本上就是一个字,‘稳’,不用太多判断。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌在接受媒体采访时表示,政府调控目标在于房价不要暴涨也不要暴跌,目前的逻辑是通过楼市调控的政策把房价稳定在当前一个水平之上,为未来长效机制的引入争取更多的时间。“北京、上海等一线城市的短期限制政策会长期化,一直到未来长效机制正式引入后,这样才有可能进行对冲性的调整。”


目前,业内有很多人认为北京未来的房价会下跌。朱海斌认为,价格信号已经紊乱,尤其是在政策多管齐下的情况下,房价在多大程度上能够反映真正的市场供求关系,需要打上一个问号。“从市场供需层面看,北京、上海、深圳等一线城市明显属于库存严重不足,房价肯定有上行的压力。”


严跃进对此也表示赞同,他认为,一线城市均价肯定还会持续上涨,从整个实际情况来讲,一线城市如果后续租赁市场发展得好,市场分流一部分,购房者转为租房,对房地产市场会有积极作用。


有意思的是,这边一线城市房价下跌,而另一边二三线城市房价却出现上涨。


据国家统计局初步测算,11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。


其中,乌鲁木齐、湛江、桂林、西宁、昆明、呼和浩特、大连、银川、丹东等非调控热点的二三线城市环比涨幅较快。


“11月全国楼市分化加剧,一线城市跌幅加速,但二三线城市出现了相比10月的环比上涨。”中原地产首席分析师张大伟解释,二三线城市楼市价格上涨的原因在于,8到10月份受到有关政策因素的影响,入市项目较少,11月部分城市入市项目增加,特别是前期供应少的部分二三线城市入市项目增加,使得市场交易活跃度提高。另外,购房者在二三线城市依然积极购房,这也是市场出现二三线再涨的原因。严跃进认为,全国楼市仍在分化,从上涨的城市特点来看,实际上是西部部分城市房价上涨过快,主要包括西北和西南的部分三四线城市,预计未来此类城市后续房价管控的力度会比较大。


对于二三线城市房价上涨的原因,赵秀池表示,一线城市调控更严厉,所以房价略微下降;二三线城市政策稍微宽松些,所以房价略微上涨。二三线城市房价上涨与一线城市投资挤出效应也有一定关系,房价上涨也会增加这些城市的住房投资需求。


“未来各城市房价变动仍然取决于在从严调控下的供求关系,供不应求房价上涨,供过于求房价下跌。”赵秀池进一步表示。


此外,严跃进告诉记者,随着一线城市房价的回落,预计其他城市也会积极跟进。从实际过程看,当前部分二三线城市已经出现了房价的下跌,尤其是同比增幅数据上更有类似特征。预计后续类似济南、武汉等城市也会在年底的时候或出现房价同比下跌状态。“不过,从三线城市新房和二手房价同比增幅持续回落来看,三线城市最热的楼市阶段或已经过去,当前也进入到了局部调整的阶段。从实际情况看,很多过去房价上涨较快的三线城市当前市场也开始有所降温,部分城市或有需求被透支的现象。”严跃进说。


在严跃进看来,当前一线城市虽然回落,但其实问题不大。相反,三线城市购房政策虽然总体宽松,但要警惕市场需求透支的现象,所以总体上说类似城市后续房价上涨的动力也会减弱。这样就演绎了“一线先跌、二三线跟进的态势”。


“随着调控不断加码以及二三线城市需求的释放,多数城市房地产市场或将降温。”严跃进预计。


有业内人士认为,在中央房住不炒理念的指导下,土地、金融、财税等住房制度改革正加快推进,随着房地产长效机制的完善布局,未来房地产市场将保持健康平稳发展。

上一条: 房地产行业住建部会议点评:底线思维带来趋势,增量资金带来牛市

下一条: 论征收房地产税对我国房价的影响:鹤立鸡群的中国房价真的登峰造极了吗?

返回列表

粤ICP备11102934号

Copyright @ 2017 深圳市宝鹰实业集团有限公司 版权所有

深圳市龙岗区龙岗街道新生社区低山中路1号大金洲工业园B栋505